（相談者）今、住んでいる家と土地を売って新しいマイホームを購入しますが、税務上の取扱いについて教えてください。

まず、不動産を売った場合（譲渡した場合）利益（注1）が出たら譲渡所得として確定申告が必要になり、損失（注2）となれば申告は不要です。もちろん損失は給与所得などほかの所得から差し引くことはできません。

（他の所得から差引くことを損益通算といいます）

（注1） 譲渡代金＞取得費＋譲渡費用

（注2） 譲渡代金＜取得費＋譲渡費用

　　　取得費は家屋の場合は買ったときの価額から償却額を控除した金額となります。

しかし、マイホーム（居住用財産）を売った場合には生活的な配慮から利益が出る場合も、損失が出る場合も一定の要件のもと、確定申告をすることで減税や税金が還付される場合があります。

今回の相談は、旧居宅を売って損失がでて、新しいマイホームについて住宅ローンを組んで購入する「住み替え」というよくあるパターンです。

自分が住んでいたマイホーム（旧居宅）を売却して、新たにマイホーム（新居宅）を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失（譲渡損失）が生じたときは、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）することができます。さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

 この特例を、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例といいます。

この特例を受ける場合の要件は以下となります。

① 旧居宅は譲渡の年の1月1日において所有期間が5年を超えること

② 旧居宅の売主と買主が、親子や夫婦など特別の関係ではないこと

③ 新居宅について償還期間10年以上の住宅ローンを有すること（通常住宅ローン控除の特例との併用になります。）

④ 合計所得金額が3,000万円以下であること

この他、新居宅を先に買って、買った年の翌年12月末までに旧居宅を譲渡した場合にも、また、旧居宅に住まなくなった日から3年目の12月末までの間に譲渡され、その翌年の12月末までに新居宅を取得する場合も適用があります。

この他前年及び前々年に次の特例を適用している場合はこの特例を使うことができません。

(イ) 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例

(ロ) 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除

上記の（イ）（ロ）の特例については次回に掲載します。

いずれも要件がきびしく、計算も複雑です。ご相談ください。