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マイホームについて…その二(H30.09.18)

(相談者)今、住んでいる家と土地を売ります。税務上の取扱いについて教えてください。

今回の相談は、長年住んだマイホームを売った場合にかなりの利益が出る場合です。


まず、不動産を売った場合(譲渡した場合)利益(注1)が出たら譲渡所得として確定申告が必要になります。


(注1)譲渡代金>取得費+譲渡費用

取得費は家屋の場合は買ったときの価額から償却額を控除した金額となります。

また、取得時の購入価格が不明な場合は、譲渡対価=売却価格の5%を取得費とすることが出来ます。

   これを概算取得費といいます。


マイホーム(居住用財産)を売った場合には生活的な配慮から利益が出る場合は「特別控除」や「税率の軽減」の措置が講じられています。


これを

イ、 居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除

ロ、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例

といいます。


今回は、イの「居住用財産の譲渡所得の3000万円の特別控除」について説明します。

先祖代々の古いマイホームについては、その取得価格が不明な場合はよくあるケースですね。

そうなると譲渡所得=売却代金-概算取得費5% となります。

例えば6,000万円で家が売れましたら6,000万-300万=5,700万円が譲渡所得となります。

税金は所得税が8,729,550円(15.315%) 住民税が2,850,000円(5%)となります。


しかし、一定の要件のもと確定申告をすることで、5,700万円から3,000万円を控除できます。

すると税金は所得税が4,135,050円 住民税が1,350,000円となります。

なんと、この特例を使うことで、税額が6,094,500円もお安くなります。


さて、この特例の「要件」は以下のようになっております。

①自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

②売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

③以下の要件に該当しないこと。

  ・この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

  ・仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

  ・別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

  この特例は短期・長期、問わず適用できるので、一時的な入居については制限をかけてます。


ここで大前提は「自分が住んでいるまたは、住んでいた家屋」ということです。

住民票が売却する家屋の住所にあっても、老人介護施設などに入所している場合には「住まい」の拠点がどこにあったのかというのが問題にされるケースがあります。

一時的な入所であれば、その家屋が「住まい」の拠点であるこの証明として電気代や水道代の領収書を取り置きしましょう。

また、住民票を入所施設に移した場合にも3年以内に売却すればこの特例を受けることができます。


また、注意すべきはこの「3,000万円の特別控除」を受けましたら、住み替えによる住宅借入金控除を受けることはできません。もちろん住宅借入金控除は10年間使えますね。それが使えないのです。


どちらがお得か、計算に迷いましたらご相談ください。